La scena è frequente: proprietario e inquilino dal commercialista per registrare il contratto di affitto, convinti che scegliendo la cedolare secca tutte le spese “spariscono”. Ma è davvero così? Se l’imposta di registro non si paga più, chi finisce per sostenere le altre voci? E soprattutto, che cosa prevede il contratto quando nulla è scritto nero su bianco?
Con la cedolare secca il proprietario paga un’imposta sostitutiva unica su tutto il reddito da locazione (10-26% a seconda del contratto) e ottiene l’esenzione totale da imposta di registro e bollo sul contratto di affitto. Tuttavia, questa scelta non elimina tutte le spese accessorie: alcune restano a carico di chi le sostiene, e la legge consente libertà contrattuale su come ripartirle.
Cos’è la cedolare secca e cosa cambia per il contratto
La cedolare secca è un regime fiscale semplificato che sostituisce l’Irpef, le addizionali regionali e comunali su tutto il canone di locazione. Il proprietario versa una sola imposta, calcolata come percentuale dell’intero affitto: 21% per i contratti a canone libero, 10% per i canoni concordati, e 26% per affitti brevi superiori a un immobile all’anno.
Il vantaggio principale è duplice. In primo luogo, il proprietario è esonerato dal pagamento dell’imposta di registro sulla registrazione iniziale del contratto e su qualsiasi proroga o risoluzione. In secondo luogo, vengono meno anche l’imposta di bollo e le addizionali locali, che normalmente si applicherebbero insieme all’Irpef.
Tuttavia, il regime della cedolare secca si applica soltanto ai contratti di locazione abitativa e a determinate categorie. Non tutti gli affitti commerciali rientrano nel perimetro, e alcune situazioni particolari richiedono valutazioni specifiche.
Quali spese restano davvero quando scegli la cedolare secca
Non è vero che con la cedolare secca non si spende nulla. L’imposta di registro, normalmente il 2% del canone annuo, viene azzerata, insieme al bollo sulla copia del contratto. Ma altre voci persistono.
Le marche da bollo rimangono necessarie quando il contratto viene emesso in copia cartacea o quando si richiedono copie conformi certificate. Inoltre, se il contratto non viene registrato telematicamente o se si esegue la registrazione tardivamente, possono emergere costi aggiuntivi. Le visure catastali, le pratiche di agenzia, i compensi del professionista che cura la registrazione non spariscono: qualcuno deve pagarli.
Come la legge inquadra la ripartizione dei costi
Senza cedolare secca, l’imposta di registro è formalmente dovuta da entrambe le parti in solido, ma di fatto si divide al 50%. Con la cedolare, quell’imposta non esiste più per il contratto, quindi salta la questione della divisione su quella specifica voce.
Le altre spese, bollo, visure, pratiche varie, possono essere liberate pattuite nel contratto con la massima libertà. La legge consente tre scenari principali: il proprietario paga tutto in cambio di un canone leggermente superiore; il proprietario sostiene consulente e pratica, l’inquilino eventuali bolli o copie aggiuntive; oppure si procede a una divisione 50/50 anche sulle spese residue.
Cosa scrivere nel contratto per evitare conflitti
Un contratto senza una clausola esplicita su chi paga cosa è la ricetta perfetta per incomprensioni. Inserite nel contratto una frase chiara: “Le spese di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, comprensive di eventuali marche da bollo e compensi per la pratica, sono sostenute da [proprietario / inquilino / divise al 50%]”. Indicate inoltre chi paga se il contratto deve essere rinnovato o se la cedolare secca viene revocata.
Evitate clausole che carichino tutto sull’inquilino senza alcun bilanciamento, poiché potrebbero generare contenzioso al momento della firma.
Le domande più comuni su cedolare e spese di registrazione
Chi passa dalla tassazione ordinaria alla cedolare a metà contratto? Non si paga imposta di registro aggiuntiva per il cambio di regime: la cedolare si applica da subito per le annualità successive. Alla proroga del contratto con cedolare secca non c’è alcun versamento in Agenzia delle Entrate. Se perdete il diritto alla cedolare (per errore o scelta), l’imposta di registro torna a essere dovuta su eventuali rinnovamenti, e le sanzioni per registrazione tardiva dipendono dal ritardo specifico.
Come muoversi con certezza
Ora sapete che l’imposta di registro sparisce davvero con la cedolare secca, ma altre spese restano. Prima di firmare il contratto, leggete la sezione sulle spese di registrazione e chiedete al commercialista o all’agenzia di specificare nero su bianco come vengono suddivise. Una riga nel contratto evita mesi di tensione tra proprietario e inquilino.
